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Ist das Gebäude sicher? Erdbebenverordnung und Bauprüfung
Was die Verordnung von 2018 geändert hat, welche Regeln für Gebäude welchen Baujahrs gelten, welche Unterlagen Sie vor dem Kauf verlangen sollten und was Stadterneuerung wirklich bedeutet.
Die wichtigste Frage beim Wohnungskauf in der Türkei ist nicht die Aussicht oder die Quadratmeterzahl, sondern nach welcher Verordnung das Gebäude errichtet wurde. Diese eine Tatsache bestimmt sowohl die Sicherheit des Objekts als auch seinen Wert auf lange Sicht.
Drei Zeiträume, drei verschiedene Standards
- Vor 1999: es galt die Verordnung von 1975, und die Bauaufsicht war nicht institutionalisiert. Sofern ein solches Gebäude nicht ertüchtigt wurde, gilt es als Hochrisikobau.
- 1999–2018: nach den Erdbeben von 1999 wurde ein System der Bauaufsicht geschaffen, dem 2007 eine neue Verordnung folgte. Ein Zeitraum deutlicher Verbesserung.
- Nach 2018: die Türkische Erdbebenverordnung für Gebäude trat in Kraft. Die Anforderungen an Baugrundgutachten wurden verschärft, eine leistungsbasierte Bemessung eingeführt und für Hochhäuser gesonderte Regeln festgelegt.
Baujahr und Jahr der Baugenehmigung sind nicht dasselbe. Ein 2017 genehmigtes und 2020 fertiggestelltes Gebäude kann durchaus nach der älteren Verordnung geplant worden sein. Die Frage lautet nicht „in welchem Jahr gebaut“, sondern „mit welchem Datum genehmigt“.
Unterlagen, die Sie vor dem Kauf anfordern sollten
- Die Baugenehmigung — sie zeigt das Datum und damit die anwendbare Verordnung
- Die Abnahmebescheinigung — wurde das Gebäude entsprechend dem Projekt fertiggestellt?
- Den Bericht der Bauaufsichtsgesellschaft — liegt bei Gebäuden nach 2001 vor
- Das Baugrundgutachten — hier stehen Bodenklasse und Verflüssigungsrisiko
- Ein etwaiges Ertüchtigungsprojekt und dessen Abnahmeprotokoll
Ein Teil davon liegt bei der Hausverwaltung, ein Teil im Bauarchiv der Gemeinde. Sagt der Verkäufer „ich habe sie nicht“, können sie bei der Gemeinde angefordert werden; sagt der Verkäufer „die brauchen Sie nicht“, ist das für sich genommen ein Warnzeichen.
Der Baugrund kommt vor dem Gebäude
Zwei nach derselben Verordnung errichtete Gebäude verhalten sich auf unterschiedlichem Untergrund unterschiedlich. Die Bodenklasse im Gutachten (von ZA bis ZF) und der Grundwasserstand bestimmen unmittelbar, welchen Kräften ein Gebäude im Erdbeben ausgesetzt ist. Aufgeschütteter Boden, ehemalige Bachläufe und dem Meer abgerungenes Land verlangen besondere Vorsicht.
In Istanbul veröffentlichen die Gemeinden Bodenkarten nach Stadtvierteln. Die Bodenklasse der Straße nachzusehen, an der ein Objekt liegt, dauert nicht länger als das Betrachten der Inseratsfotos.
Stadterneuerung: Risiko oder Chance?
Eine Wohnung in einem als einsturzgefährdet eingestuften Gebäude zu kaufen hat zwei Seiten. Einerseits bedeuten Abriss und Neubau Ungewissheit, Kosten für eine Ersatzwohnung und eine Wartezeit, die Jahre dauern kann. Andererseits halten Sie nach abgeschlossener Erneuerung eine nach geltender Verordnung errichtete und deutlich wertvollere Wohnung.
Entscheidend ist, ob sich die Eigentümer einigen. Das Gesetz erlaubt einen Beschluss mit einer bestimmten Mehrheit, doch Projekte mit Streit können jahrelang in der Schwebe bleiben. Lesen Sie vor dem Kauf die Beschlüsse des Verwaltungsbeirats und einen etwaigen Bauträgervertrag.
Das wird am häufigsten gefragt
- Garantiert die Erdbebenpflichtversicherung die Standsicherheit des Gebäudes?
- Nein. Sie ist eine Pflichtdeckung gegen Erdbebenschäden und zahlt bis zu einer festgelegten Grenze; über die Sicherheit des Gebäudes sagt sie nichts. Die Deckungssumme liegt meist unter dem realen Wert der Wohnung, und die Differenz sollte über eine freiwillige Wohngebäudeversicherung abgedeckt werden.
- Kann ich die Erdbebensicherheit des Gebäudes prüfen lassen?
- Ja, eine Tragfähigkeitsanalyse ist möglich. Sie erfordert Bohrkerne und Bewehrungsscans, die Zustimmung der Eigentümer und ein Budget von einigen tausend Lira. Bei einem hochwertigen Kauf sind diese Kosten durchaus angemessen.
- Soll ich eine Wohnung ohne Abnahmebescheinigung kaufen?
- Sie können, aber es ist riskant. In einem Gebäude ohne sie werden Versorgungsleistungen nur vorläufig geliefert, die meisten Banken finanzieren nicht, und vollwertiges Wohnungseigentum lässt sich nicht begründen. Klären Sie stets, warum sie fehlt; liegt es an einer Abweichung vom genehmigten Projekt, ist das Problem nicht leicht zu lösen.
- Ist der Kauf eines ertüchtigten Gebäudes sinnvoll?
- Eine fachgerecht geplante und genehmigte Ertüchtigung bringt ein Gebäude nahe an den Standard der geltenden Verordnung. Wichtig ist, dass die Arbeiten dokumentiert sind; ungenehmigte Eingriffe nach dem Motto „wir haben die Stützen verstärkt“ richten oft mehr Schaden als Nutzen an.
Wo Sie es prüfen können
Die Angaben auf dieser Seite dienen der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Rechtslage kann sich ändern; wenden Sie sich vor einer Transaktion an Ihren Steuerberater oder Rechtsanwalt.